Art. 1º As edificações ou conjuntos de
edificações, de um ou mais pavimentos construidos sob a forma de unidades
isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais,
poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados,
e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações
dessa lei.
§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob a forma decimal ou ordinária.
Art, 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum será sempre
tratada como, objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o numero
de suas peças e sua destilação, inclusive [Vetado] edificio-garagem,
com ressalva das restrições que se Ihe imponham.
Parágrafo único (Vetado].
Art. 3º 0 terreno em que se levantam
a edificação ou conjunto de edificações e suas instalações, bem como
as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilaçao
e tudo o mais que sirva a qualquer depêndencia de uso comum dos proprietários
ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão
condomínio de todos, e serão insuscetiveis de divisão, ou de alienação
destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetiveis de utilização
exclusiva por qualquer condômino [Vetado].
Art. 4º A alienação de cada unidade,
a transferência de direitos pertinentes a sua aquisição e a constituição
de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos.
[Vetado]
Parágrafo único. O adquirente de uma unidade responde pelos debitos do alienante, em relação ao condominio, inclusive multas.
Art. 5º O condomínio por meação de paredes,
assoalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto
no Código Civil no que Ihe for aplicavel.
Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta
lei, regular-se-á pelas disposições do direito comum o condominio por
quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autonoma.
Art 7º 0 condomínio por unidades autônomas
instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição
obrigatória no Registro de Imóveis, dele constando, a individualização
de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração
ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuida à cada unidade, dispensando-se
a descricão interna da unidade.
Art. 8º Quando, em terreno, onde não
houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário
deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma
edificação, observar-se-á também o seguinte :
a) em relação às unidades autônomas que se constituirem em casas térreas
ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação
e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva
dessas casas com jardim e quintal, bem assim a fraçao ideal de todo
do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituirem edifícios de dois
ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela
edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização
exclusiva correspondente às unidades do edificio e ainda a fração ideal
do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma
das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser
utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos
de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituirem em passagem comum
para as vias públicas ou para as unidades entre si.
Art. 9º Os proprietários, promitentes
compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes
à aquisição de unidades autônomas em edificações a serem construidas,
em construção ou já construidas, elaborarão por escrito a Convençao
de Condominio, e deverão também por contrato ou deliberação em assembléia,
aprovar o Regimento Interno da edificaçao ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção
no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada e obrigatória
para os proprietários de unidades, pertinentes compradores, cessionários
e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante,
a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem,
no minimo 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas
pelos interessados a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das panes de propriedade exclusiva, e as de condomínio com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o sindíco e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condomínos;
i) o forum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reservas;
I) a forma e o forum para as alteraçoes de convenção;
m) a forma e o forum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídas na própria Convençao.
Art. 10º é defeso a qualquer condômino :
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores
diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III- destinar à unidade a utilização diversa da finalidade do prédio,
ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à
segurança dos demais condôminos;
V - embararçar o uso das partes comuns
§ 1º 0 transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na
convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer
a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização
judicial, mandar desmanchá-la à custa do transgressor, se este não a
desfizer no prazo que Ihe for estipulado.
§ 2º 0 proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá
fazer obra que modifique sua fachada, se obtiver a anquiescência da
unidade dos condôminos.
Art. 11º Pra efeitos tributários, cada
unidade autônoma será tratada como prédio isolado contribuindo o respectivo
condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e
taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Art 12º Cada condômino concorrerá
nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção,
a quotaparte que Ihe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposiçâo em contrário da Convenção, à fixação da quota
no rateio corresponderá à fração ideal, de terreno de cada unidade.
§ 2º cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover,
por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
§ 3º 0 condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na
Convenção fica sujeito á juro moratório de 1% ao mes, e multa de até
20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção,
com a aplicação dos índices de correção monetárias levantados pelo Conselho
Nacional de Economia.
§ 4º As obras que interessem à estrutura integral da edificação ou conjunto
de edificações ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário
de orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se
de sua execução o síndico ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.
§ 5º A renúncia de qualquer condomino aos seus direitos, em caso algum
valerá sua excusa para exonerá-lo de seus encargos
CAPÍTULO IV - Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória
Art. 13º Proceder-se-ão ao seguro
da edificação ou do conjunto das edificações, neste caso, discriminadamente,
abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio
ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se
o premio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de
que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias
contados da data da concessão do "habitese" sob pena de ficar o condomínio
sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável
executivamente pela Municipalidade.
Art. 14º Na ocorrência de sinistro
total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação seus condôminos
reunir-se-ão em assembléiá especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução
ou venda do terreno e materiais, por "forum" mínimo de votos que representem
metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º Rejeitada a proposta de
reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada,
decidirá, pelo mesmo "forum", do destino a ser dado ao terreno, e aprovará
a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que
receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução
será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma
externa e a mesma disposição interna.
§ 3º Na hipótese do parágrafo
anterior, a minoria não poderá será obrigada a contribuir para a reedificação,
caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante
avaliação judicial, feita em vistoria.
Art. 15º Na hipótese de que trata
o § 3º do artigo antecedente, a maioria, poderão ser adjudiciadas, por
sentença, as frações ideais da maioria.
§ 1º Como condição para o exercício
da açao prevista nesse artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e
depositará, à disposição o Juízo, as importâcias arbitradas na vistoria
para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º Feito o depósito de que
trata o parágrafo anterior, o Juiz liminarmente, poderá autorizar a
adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas;
o Ofício de Registro de Imóveis, neste caso, fará constar que a adjudicação,
foi resultante da medida liminar.
§ 3º Feito o depósito, será expedido
o mandato de citação, com prazo de dez dias para a contestação( Vetado )
§ 4º Se não contestado, o Juiz
imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo do rito ordinário.
§ 6º Se a sentença fixar valor
superior ao da avaliaçao feita em vistoria, o condomínio em execução
restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora
à razão de 1% ao mês, desde a data da concessão da eventual liminar,
ou pagará o total devido, com juros de mora a contar da citação.
§ 7º Transitada em julgado a
sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá
registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º A maioria poderá pagar e
cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais nescessários
à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16º Em caso de sinistro
que destrua menos de dois terços da edificação, o sindíco promoverá
recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17º Em caso de condenação
da edificação pela autoridade pública, ou ameaça de ruina, pelo voto
dos condôminos que representem mais de dois terços das quotas ideais
do respectivo terreno poderá ser decidida a sua demolição e reconstrução.
Parágrafo único. A minoria não
fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria
o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação
judicial, aplicando-se o processo previsto no artigo 15.
Art. 18º Em caso de desapropriação
parcial de uma edificação ou de um conjunto de edificações, serão indenizados
os proprietários das unidades desapropriadas, ingressando o condominio
a entidade expropriadas, que se sujeitará as disposições desta Lei e
se submeterá às da Convocação do Condominio e do regulamento interno.
CAPÍTULO V - Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edilicações
Art, 19º Cada condômino tem o
direito de usar e fruir, com exclusividade de sua unidade autônoma,
segundo suas conveniências e interesse, condicionados umas e outros,
às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns,
de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores,
nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo único (Vetado).
Art. 20º Aplicam-se ao ocupante
do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso,
fruição e destino da unidade.
Art. 21º A violação de qualquer
dos deveres estipulados pela Convenção sujeitará o infrator à multa
fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico
a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em
benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se cabe, a qualquer condômino.
Art, 22º Será eleito, na forma
prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não
podera exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico :
a) representar, ativa e passivamente o condomínio, em juízo eu fora
dele, e praticar os atos de defesa dos intereses comuns, nos limites
das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) execer a dministração interna da edificação ou conjunto de edificações,
no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os
serviços que interessam a todos os moradores.
c) praticarem os atos que Ihe atribuirem as leis; a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou o Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como
executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos.
§ 2º As funções administrativas
podem ser delegadas à pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira
responsabilidade, mediante aprovação da assembléia-geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular
que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo
interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser
condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será
fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a
Convenção se dispuser diferentemente.
§ 5º 0 síndico poderá ser destituido,
pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou no silêncio
desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral
especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever
a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes
o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23º Será eleito, na forma
prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituido de três condôminos,
com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o
Conselho como orgão consultivo do síndico, para assessora-lo na solução
dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção
definir suas atribuições especlficas.
Art. 24º Haverá, anualmente,
uma assembléia-geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico
na forma prevista na Convenção, a qual compete, além das demais matérias
inscritas na ordem do dia, aprovar por maioria dos presentes, as verbas
para as despesas do Condomínio, compreendendo as de conservação da edificação
ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1º As decisões da assembléia,
tomadas, em cada caso, pelo forum que a Convenção fixar, obrigam todos
os condôminos.
§ 2º 0 sindico, nos oito dias
subsequentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido
deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das
despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3º Nas assembléias-gerais,
os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns,
pertencentes à cada condômino salvo disposição diversa da Convencão
Art 25º Ressalvado o disposto
no § 3º do artigo 2º, poderá haver assembléias-gerais extraordinárias,
convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto,
no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação
diversa da Convenção, esta so poderá ser modificada em assembleia-geral
extraordinária pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do
total das frações ideais.
Art. 26º (Vetado).
Art. 27º Se a assembléia não
reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe comptetem, 15 dias
após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito mediante requerimento
dos interessados.
